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发信人: sina (沙隆巴斯), 信区: BeiJing
标  题: 房价疯涨是个危险的信号（ZZ）
发信站: 哈工大紫丁香 (Tue Jun  6 21:19:36 2006), 转信

再转一次，这是国六条之前的

充满了气的球在水中，本来是随着风浪而有沉有浮的，浪高时球就高，浪下去了球也会下去。这个风浪就是市场，但如果用一个强大的外力将这个球硬性的按住，使其不能随风浪而自由变化，浪小时还能压得住，浪大时则让这个强大的力必须付出更多的成本。一旦这种力减弱或消失时，球就会压的越来越深、越久，就会反弹得越高、越强烈。 

去年的宏观调控之后，房地产市场出现了发展类指标增幅全面下滑的现象，但是今年初，特别是两会之后，许多地区的市场出现了房价的高速增长，包括北京。 

也许是谷贱伤农，房贱伤民伤国。宏观调控中波动影响最大的长三角地区首先产生了政策的变化。如上海市推迟了 2000 万平方米低价房的计划，三月份的销售量比二月份增长 100 ％以上，并超过了去年宏观调控政策出台之前的活跃。杭州市的购房入户、契约税前移、个贷成数降低、第二套个贷利息下浮等措施的出台，无疑是政府在救市。今年一季度全国税收增长了近 20 ％时，房地产的增值税却下降了 30 ％。北京市最新公布并大大提高了普通住房单价标准，以降低再交易的征税条件。许多城市也同样出台了各种不同的鼓励住房消费的政策措施。三月份全国的销售，尤其是中高档房的销售出现了一些回升的现象，不是井喷却提高了平均房价的涨幅。 

风浪开始加大了。 

宏观调控是把双刃剑，也许其剑刃的另一面作用开始显现了。 

两年前由于土地供给制度而引发的“地荒”，被政府官员称为是房地产商哄抬房价的借口，并用大量的数据来证明土地在严格的政策控制之下总量是有保证的。但产品实际供给量与市场需求的矛盾却在不断加剧。许多城市在号称充分供给的情况下不断的暴出“天价”的新闻。不只是北京，许多地区都出现了土地拍卖楼面价高于万元的情况。这种土地上的住房即使按土地价格占销售价格的 50 ％计算，房价也会在两万元以上了。 

北京市近期不但公布了 2005 年的土地供给情况，也公布了 2006 年计划土地供给的情况。从总量看，土地供给的数量很大，约 6500 公顷，但其中与城市居民居住相关的住宅用地的总量却并不高，约占总用地的不到 1/4 。社会上所说的“地荒”和房价过高主要是指住宅建设用地的供给情况而非其它土地的供给情况。 

2005 年北京的住宅用地供给中只有不到 1/3 的土地是用公开的土地市场招拍挂的方式供给的。那么剩余的土地是如何供给的呢？市场中无法通过公开的信息考证，大多数开发商也无法从公开的市场中取得这些地，这必然使少数用招拍挂方式供给的土地价格高升。 

从全部住宅用地的限制性规划条件看，其建筑的容积率为 1 ： 1.5 ，意味着当年供给的住宅用地中可生产的建筑量低于当年的销售量，也低于历史的新开工量。如果这些土地时分期投入开发建设的，使实际按年计算的供给量就还要大打一个折扣了。（当然更多的是依赖 8.31 之前的已储备的土地。）详见附表一。 

附表一： 2005 年北京市土地供应情况 

统计分类  总供地面积 
（万㎡）  总建设 
用地面积 
（万㎡）  总建筑面积 
（万㎡）  平均容 
积率  备注  
全市住宅   880  1196  1.36  包括公开市场和协议出让  
 出让住宅   585  679  1.16   
划拨住宅 
（经济适用房）   295  517  1.75   
公开市场  353.96  238.85  432.82  1.81   
 住宅类  278.29  190.21  294.21  1.55   
其中：纯住宅   182.74  274.11  1.50  （扣除住宅类中配套面积）  
商业类  31.13  20.40  61.36  3.01   
综合类  44.54  28.24  77.25  2.74  （包括写字楼、科研教育、公建等）  


资料来源：北京市国土局网站。 

从土地的供给到实际的投入产出计算，大约有 9—12 个月的规划、设计、审批办理招标及开工和预售手续的周期。也就是说当年供给的土地是第二年或者第三年的预期生产量。例如 2006 年公布的土地供给计划，并没有同时公布分批供给的时间，四月份之后供给的土地都只是 2007 年才能形成商品房供给，如果是 2007 年底的供给量则会在 2008 年才能形成供给，与解决当年的供求关系无关。 

从北京市整体规划要求城内居民大量外迁，北京市的住宅用地供给大量集中于四、五环之外，这已成为未来的发展趋势。北京市也宣布了今后二、三环内不再新批住宅建设用地，那么一定会大大提高了少量新增土地的拍卖价格，也同时大大提高了原有已批土地上商品房供给的价格。当政府公开宣布资源的稀缺时，稀缺资源就一定会体现出稀缺性的价格反映。 

从开发商的生产流程看，为保证公司连续的发展业绩（特别是上市公司、国有公司、股份制公司）就最少要有与生产能力相适应的三年的土地储备，不可能只有一个项目做单流水生产。在有前期、后期、施工、销售不同生产阶段的人力资源分工时，必然要用多个有时间差的项目来保证人员的稳定和生产能力的延续，否则公司是无法生存的。而并不是像某些政府官员想象中的那样，今年的土地供给量就会形成当年的住房生产量，也不可能一个公司有一块土地就能生存那。也许“地荒”来源于由于生产流程关系一部分土地会在冰箱里存放一个必要的审批与生产周期。 

尽管广州的市长在公开斥责开发商的“地荒”论，但市场的房价并没有因此而受到影响，继续在上升。 

国家公布的限制高档房、别墅的土地供给量和生产量之后，高档房与别墅成为了稀缺资源，并提高了价格和销售量。（就如同要提高大排量汽车的税收，大大促进了大排量汽车的提前购买与消费一样。） 

北京市新公布的不同类地区的普通商品房的标准之后，本意是变相降低高档房除面积限制之外的价格标准线，以使这些住房二手交易时可以按普通住宅免交营业税和契税。但结果却使本来比公布的标准低的商品房销售价格在向公布的标准靠拢，反而出现了价格上升。与北京市政府宣布二、三环路之内限制住房供给量反而抬升了房价一样，形成了异曲同工的作用与效果。 

为什么每次政府出台一些新的相关政策之后，市场的反映都没有向政策的预期转化，反而向与政府政策预期相反的方向转移呢？也许使这些政策与市场的运行规律相背，或者并不适合于消费者的意愿。 

当北京的大量增长用地向四环、五环之外转移时，就需要有相应的快速公共交通，要有教育、商业、医疗以及公共娱乐设施的配套，并要满足必要的就业条件。原有的城市发展之所以是摊大饼的方式，恰恰在于以市中心为圆点的审批中心、城市管理中心、公共活动中心的存在，当然也包括向新型产业于就业区域的集中与转移，向教育与商务中心的集中与转移。而最失败和出现问题最多的是单纯的城外的某一居住为单一功能的大型社区建设的模式。政府为此而投入大量的基础设施的费用，代价也是巨大的。 

用这种地级差的方式拉低了房价，但并没有减轻政府的负担，也并没有因此而解决除居住条件改善之外的其它生活费用增加的问题，生活的质量很难说而因此提高或改善了。 

最大的危险则在于，当这些市场中的实际反映与政府提出的目标相背时，则可能迫使政府采取更加严厉的措施来调控市场，并使市场的供求关系和价格（包括垄断下的土地价格和受政策左右的房屋价格）都产生进一步的扭曲，最终正常的市场发展规律被各种各样的限制性政策破坏了。就像一个人的生命机理如果被外在因素造成破坏后，仅仅靠吃药去分别治某个单项指标的高与低时，并不能解决可持续的健康问题，也不可能延长其的生命周期。 

按市场规律去用供求关系调节价格，也许是不可回避的一种必然，这种经济发展的自然规律尽管短时内完全可以靠非市场化手段调节，但事后又会怎样呢？能永远靠这种非市场化手段去控制与调节吗？最终是要走市场经济的道路，那么更多的就一定是靠市场经济的规律来发挥作用。当城市中过冬的大白菜价格政策发生变化时，出现了价格上涨的情况，但市场经济的发展在价格机制作用下让大白菜已成为了四季长青的菜种。大白菜也曾经被认为是城市居民生活的必需品，不知道住房是否会像大白菜一样靠市场经济的规律，变成不再被调控，而能形成正常供求关系的商品？ 

社会已经开始重视北京市的房价增长速度了，许多城市的房价增幅已高于了北京的增长速度，更多的城市包括原来房价增幅较低的城市的房价都在悄悄的发生着变化。我还没有拿到一季度的全部数字，但却可以看到房价所带来的变化。不知道政府会在这一轮房价变化中采取什么样的调控政策。但我认为这一轮的房价再涨是个危险的信号。 

但愿房价的增幅不要太快了，不要出现更严厉的调控措施。 

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          黄昏的树影拖得再长也连着树根
          
          你走得再远也走不出我的心
          
                              ——找寻爱的影踪
             


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